Heeft u extra lesruimte nodig om uw leerlingen goed onderwijs te kunnen bieden? Dan zou tijdelijke huisvesting een oplossing kunnen zijn, al is dat vaak geen snelle en goedkope oplossing. Wij helpen u de juiste afwegingen te maken om tot passende huisvesting te komen bij pieken in de capaciteitsvraag.
Steeds vaker zien wij dat schoolbesturen een beroep doen op tijdelijk huisvesting om bijvoorbeeld de piek in leerlingaantallen op te kunnen vangen of om een periode te overbruggen richting nieuwbouw of permanente uitbreiding. Wanneer de leerlingaantallen over een kortere periode van 15 jaar een piek laten zien, wordt gesteld dat het gaat om semi-permanente huisvesting over dat aantal leerlingen. Vanuit planologische procedures wordt vaak gedefinieerd dat tijdelijke huisvesting voor onderwijsgebouwen niet langer dan 5 of 10 jaar gebruikt worden. Moet er een langere periode overbrugd worden dan is tijdelijke huisvesting niet langer rendabel en zal er naar andere oplossingen gezocht moeten worden.
“Het is een fabel dat tijdelijke huisvesting goedkoop en snel is”, vertelt teamleider Vastgoedmanagement Julian van de Sande. “Het is een relatief dure oplossing die vanaf initiatief tot aan plaatsing een doorlooptijd heeft van minimaal zes tot twaalf maanden.”
Tijdelijk tekort in huisvestingscapaciteit
Ruimtegebrek voor goed onderwijs kan verschillende oorzaken hebben. Het duurt bijvoorbeeld nog even voordat de permanente uitbreiding of nieuwbouw gereed is, of voor de nieuwbouw moet eerst een deel van het oude gebouw gesloopt worden. “In nieuwbouwijken zien we vaak dat leerling prognoses achter lopen op de realiteit”, zegt Julian. “Tegen de tijd dat de nieuwe school in gebruik genomen wordt, zijn we vaak enkele jaren verder en blijkt de school al snel te krap. Soms heeft een school ook een heel goede reputatie waardoor ineens meer kinderen instromen dan vooraf gepland. En daar waar in bestaande wijken nog gezocht kan worden naar alternatieve oplossingen in bestaand vastgoed, zijn die vaak in nieuwbouwwijken (nog) niet voorhanden.”
Is unitbouw de beste oplossing?
“Als een schoolbestuur bij ons aanklopt voor tijdelijke huisvesting, dan gaan we eerst na wat er nodig is, voor hoe lang en welke alternatieven er beschikbaar zijn”, vervolgt Julian. “Tijdelijk huisvesting in de vorm van unitbouw is vanuit de begrotingssystematiek van de gemeente gezien een relatief dure oplossing per vierkante meter en legt een groot beslag op het huisvestingsbudget. De hoge kosten komen voort uit de toegenomen vraag – de units worden ook ingezet om de krapte op de woningmarkt op te lossen – en de gestegen installatiekosten. Wij kijken dan ook eerst of er alternatieven in de omgeving beschikbaar zijn in de vorm van andere gemeentelijke gebouwen of scholen, leegstaande winkelpanden of ruimtes bij andere maatschappelijk partners als zorginstellingen of VO-scholen. Daarmee kun je niet alleen de kosten drukken, maar ook het proces versnellen en verbindingen tot stand brengen bij de maatschappelijke partners.”
Van initiatieffase tot oplevering en ingebruikname
Voor het realiseren van tijdelijke huisvesting gelden in principe dezelfde proces faseringen als voor nieuwbouw. Alleen is de tijdsdruk veel hoger en moeten alle stappen in één jaar doorlopen worden. Het plaatsen van de units kost slechts enkele weken, maar daar gaat een heel voorbereidingstraject aan vooraf. “Om de snelheid erin te houden, stellen wij voor de scholen een ruimtelijk en functioneel Programma van Eisen op dat we vertalen naar een schetsontwerp. Hiermee gaan we de omgevingsdialoog aan en kloppen we bij de gemeente aan voor het doorlopen van de ambtelijke procedures. Cruciaal is de aanvraag van de nutsvoorzieningen vroeg in het proces, want alle units zijn all electric en zonder stroom functioneert er niets. We dragen zorg voor de benodigde planologische procedures en parallel vragen we in de markt offertes aan via een onderhandse aanbesteding. Zo houden we de snelheid erin. Maar als er veel bezwaren zijn vanuit de omgeving, of er komt geen nutsaansluiting, dan blijkt vaak dat het langer duurt voordat de eerste units geplaatst worden.”
Aandachtspunten voor tijdelijk huisvesting
- Ga tijdig het gesprek aan met de omgeving en vind gezamenlijk oplossingen voor verkeer, veiligheid en parkeren
- Geef aandacht aan bezwaarprocedures, deze zijn maatgevend en risicovol in relatie tot de oplevertermijn
- Check de nutsvoorzieningen en vraag deze tijdig aan
- Zorg voor een lean proces en strakke planning met de diverse stakeholders om de doorlooptijd niet te vertragen
- Kijk of er bestaande alternatieven zijn in de omgeving, de kosten zijn namelijk hoog
- Doe aan verwachtingsmanagement: men denkt dat de investering voor tijdelijke huisvesting 30-40% lager ligt
- Zorg voor een professionele aanbesteding van de werkzaamheden (beheersing tijd en kosten)
- Zoek ondersteuning van experts om het proces te begeleiden
Piekcapaciteit meenemen in nieuwbouwplannen
De afgelopen jaren heeft Laride voor veel schoolbesturen vele tijdelijke huisvestingsoplossingen uitgewerkt en gerealiseerd. “Opvallend is dat er juist in nieuwbouwwijken krapte is en dat we al vrij snel oplossingen moeten bedenken voor relatief jonge scholen die minder dan 10 jaar in gebruik zijn”, besluit Julian. “Als Laride kunnen we vanaf de ontwerpfase onze kennis inbrengen om reeds in een vroegtijdig stadium rekening te houden met eventuele (tijdelijke) uitbreiding van de onderwijshuisvesting. Concrete aandachtspunten zijn onder andere:
- een ‘blinde’ gevel op te nemen, waar later semi permante huisvesting tegenaan gezet kan worden;
- uitgaan van een bepaald stramien dat eenvoudig gerepeteerd kan worden;
- als een perceel groot genoeg is, dan kan het gebouw ook zodanig op het plot geplaatst worden, dat er in de toekomst eenvoudig uitgebreid kan worden. Dat scheelt een hoop afstemming en kosten.”
Heeft u ruimtegebrek en wenst u daarover eens van gedachten te wisselen? Schroom dan niet om vrijblijvend contact op te nemen met Julian van de Sande. Hij licht het proces en de kosten graag toe en kijkt met u naar de mogelijkheden voor uw school.
