In de dynamische wereld van vastgoedbeheer worden corporaties vaak geconfronteerd met de complexe beslissing om een gebouw te slopen en nieuw te bouwen of te renoveren. Vele factoren spelen een rol bij het maken van de juiste beslissing. Op basis van ervaring, kennis van de markt en de uitdagingen waar corporaties mee te maken hebben, stelde Laride een afwegingskader op. Dit kader schept helderheid en helpt de beslissing voor sloop-nieuwbouw of renovatie te vergemakkelijken, met inzichten vanuit verschillende perspectieven.
Strategisch vastgoed beleid en omgevingsscan
Het afwegingskader begint met het combineren van het strategisch vastgoedbeleid met een omgevingsscan. Deze combinatie leidt tot een integrale benadering waarin vier perspectieven centraal staan:
- Klant (Huurder staat centraal)
- Geld (Financiën staan centraal)
- Pand (Portefeuillestrategie staat centraal)
- Context (Omgeving staat centraal)
Randvoorwaarden
Voordat de beslissing wordt genomen, moeten enkele randvoorwaarden worden geëvalueerd:
- Heeft het complex een cultuurhistorische identiteit of een beschermde monumentale status? Wanneer het gebouw een historische waarde heeft en mogelijk onder beschermd erfgoed valt, is renovatie vaak noodzakelijk.
- Is er sprake van versnipperd bezit? De eigendomsstructuur van het pand of de grond is verdeeld over meerdere eigenaren, wat sloop en nieuwbouw kan bemoeilijken.
- Is er onvoldoende draagvlak voor sloop-nieuwbouw bij gemeente, huurders of politiek? Als er veel weerstand is vanuit deze groepen, is renovatie vaak een betere optie.
Indien één of meerdere van deze vragen met ‘ja’ worden beantwoord, is het uitgangspunt renoveren.
Renovatie tenzij…
Indien aan de randvoorwaarden is voldaan, wordt verdere beoordeling gedaan onder drie hoofdaspecten:
1. Financieel-technische staat
- Is de fundering of casco bouwkundig verantwoord? De structurele basis van het gebouw moet solide zijn.
- Voldoet het project aan de financiële rendabiliteit, zoals marktwaarde en interne rentabiliteit?
- Kan minimaal energielabel A gehaald worden, wat vereist is voor duurzame en energiezuinige woningen?
2. Mogelijkheid voor verdichting
- Biedt de locatie stedenbouwkundig ruimte voor verdichting, oftewel het toevoegen van meer woningen op dezelfde grond?
- Geven demografische ontwikkelingen aanleiding tot verdichting, bijvoorbeeld door een groeiende vraag naar woningen in de buurt?
- Kunnen zittende huurders tijdelijk of permanent worden verplaatst om plaats te maken voor nieuwe bouwplannen?
3. Product-markt combinatie
- Worden leefbaarheidsproblemen opgelost, zoals verbeterde woonomstandigheden en veiligheid?
- Kan woningdifferentiatie voor de gewenste doelgroepen gerealiseerd worden, bijvoorbeeld door woningen aan te passen aan de behoeften van specifieke doelgroepen zoals senioren of jonge gezinnen?
Indien alle bovenstaande aspecten positief worden beoordeeld, is renovatie de beste optie. Zo niet, wordt sloop-nieuwbouw het uitgangspunt.
Ondersteuning door Laride
Het maken van een dergelijke afweging vereist een grondige analyse en expertise. Laride staat klaar om corporaties te ondersteunen bij deze beslissingsprocessen. Wij bieden begeleiding vanaf de eerste strategische overwegingen tot en met de realisatie van het gekozen traject. Onze expertise zorgt ervoor dat elke stap zorgvuldig en effectief wordt genomen, met oog voor zowel de technische als de menselijke aspecten van vastgoedmanagement.