Nederland kampt met een ernstige wooncrisis, en de beschikbaarheid van grond voor woningbouw wordt steeds schaarser. Woningcorporaties, die een belangrijke rol spelen in het oplossen van de crisis, hebben vaak nauwelijks of geen grondposities, waardoor ze sterk afhankelijk zijn van gemeenten en private ontwikkelaars. Dit vormt een uitdaging, vooral omdat woningcorporaties voor een grote woningbouwopgave staan. Hoe kunnen zij ondanks deze beperkingen bijdragen aan de oplossing van de wooncrisis?
Uitdagingen bij nieuwe locaties
Nieuwe locaties voor woningbouw zijn vaak niet zonder vraagstukken. Vragen rondom eigendom, mogelijke weerstand vanuit de omgeving, netcongestie en stikstofproblematiek spelen een grote rol bij de ontwikkeling van nieuwe woningen. Gemeenten en andere overheden stellen strenge eisen aan woningbouwlocaties, wat het proces vaak vertraagt en bemoeilijkt. Dit maakt het voor woningcorporaties lastig om snel en efficiënt in te spelen op de woningbehoefte van hun doelgroepen. De situatie wordt nog gecompliceerder door de steeds verder oplopende kosten van nieuwbouw en de langdurige procedures voor vergunningen.
Kansen binnen de bestaande vastgoedportefeuille
Gelukkig hebben woningcorporaties een omvangrijke vastgoedportefeuille met bestaande woningen. Veel van deze woningen, vaak eengezinswoningen, sluiten niet meer aan op de behoeften van de huidige doelgroepen, die vaak bestaan uit een- en tweepersoonshuishoudens. De bestaande woningen staan vaak op grote percelen, wat kansen biedt voor woningverdichting. Dit betekent niet per se dat er nieuwe grond nodig is, maar dat er binnen de bestaande woningvoorraad ruimte is voor meer woningen. Het omvormen van grote eengezinswoningen naar kleinere eenheden of het toevoegen van extra woningen op de percelen van bestaande woningen kan een van de oplossingen in antwoord op de grote woningbehoefte.
Mogelijkheden voor woningverdichting binnen de bestaande portefeuille
Er zijn verschillende mogelijkheden om binnen de bestaande woningen tot meer woningen te komen:
- Woning-splitsing of gemeenschappelijk wonen (co-housing): Er komen steeds meer voorbeelden van woningsplitsingen, zoals twee bewoners die gezamenlijk een woning delen, bijvoorbeeld als vrienden of collega’s. Of zogenaamde “friends appartementen”, met aparte slaapkamers met eigen badkamer en gedeelde gemeenschappelijke ruimtes, zoals een woonkamer en keuken. Deze vormen van gedeeld wonen kunnen bijdragen aan het efficiënter gebruik van de beschikbare woonruimte.
- Bijbouwen: Een andere optie is het realiseren van extra woningen op het bestaande perceel. Dit kan met permanente of tijdelijke woningen. Dit is enkel mogelijk indien het perceel hiervoor de mogelijkheid geeft en dit ruimtelijk verantwoord inpasbaar is.
- Optoppen: het toevoegen van een extra verdieping bovenop een bestaand gebouw (zoals een woning of appartement) om extra woonruimte te creëren. Constructief onderzoek moet uitwijzen of dit technisch mogelijk is.
- Transformeren van niet-woningen naar woningen: Het herbestemmen van leegstaande commerciële of maatschappelijke ruimten. Dit kan zowel tijdelijke als permanente oplossingen zijn voor het verlichten van de woningnood.
- Sloop en nieuwbouw: In sommige gevallen kan het zinvol zijn om een deel van de bestaande woningen te slopen en er een nieuwbouwproject van te maken. Dit is met name relevant als de bestaande woningen niet langer voldoen aan de technische en/of functionele eisen van de huidige tijd of als er onvoldoende mogelijkheden zijn voor renovatie of uitbreiding. Hierin dient een zorgvuldige afweging gemaakt te worden omdat veelal een aanzienlijke marktwaarde afgewaardeerd moet worden.
Friends-woningen
Optoppen bestaande bouw
Transformatie bank naar wonen
Sloop-Nieuwbouw
Het belang van een aandachtig proces
Hoewel woningverdichting een effectieve manier kan zijn om meer woningen te creëren, moet het proces zorgvuldig worden benaderd. Verdichting heeft vaak een grote impact op de bewoners en de omwonenden, zowel tijdens de bouwfase als daarna. Het is van cruciaal belang dat er voldoende aandacht wordt besteed aan de ontwikkeling van deze projecten en dat de communicatie met alle betrokkenen helder en transparant is.
Voor bewoners kan de verdichting leiden tot tijdelijke overlast door de bouwactiviteit, maar ook tot een verandering in hun woonsituatie. Het is essentieel dat woningcorporaties open communiceren over de plannen, zodat bewoners begrijpen waarom deze afweging gemaakt wordt. Daarnaast moeten de financiële implicaties van woningverdichting goed in kaart worden gebracht. Door middel van een haalbaarheidsonderzoek kan snel en realistisch de mogelijkheid van verdichting van een complex of in een wijk inzichtelijk gemaakt worden, alsmede een risico inventarisatie.
Aandachtspunten bij een haalbaarheidsonderzoek
- Voer grondig onderzoek uit naar de locatie: Het is belangrijk om vooraf gedetailleerd onderzoek te doen naar de specifieke kenmerken en mogelijkheden van de locatie, zoals de geschiktheid voor verdichting en de impact op de omliggende omgeving. Dit helpt niet alleen bij het maken van een weloverwogen besluit, maar zorgt er ook voor dat het project soepel kan worden uitgevoerd
- Maak financiële haalbaarheid duidelijk: Zorg ervoor dat het financiële plaatje helder is, zowel in investeringskosten als in exploitatiekosten.
- Betrek relevante stakeholders vroegtijdig: Zorg ervoor dat relevante partijen, dat kan van bewoners tot lokale overheden zijn, vanaf het begin betrokken zijn bij het proces. Door regelmatig overleg en transparante communicatie te waarborgen, kan weerstand vanuit de omgeving worden geminimaliseerd.
Maak gebruik van het handige afwegingskader ‘Renoveren of Sloop-Nieuwbouw’ dat inzicht geeft bij het maken de beslissing voor sloop-nieuwbouw of renovatie, met inzichten vanuit verschillende perspectieven.
Conclusie
Woningverdichting biedt woningcorporaties de mogelijkheid om binnen hun vastgoed-/grondportefeuille extra woningen te creëren, zonder dat er veel nieuwe grond nodig is. Door in te spelen op de mogelijkheden binnen de bestaande vastgoedportefeuille kunnen corporaties bijdragen aan het verlichten van de woningnood, mits het proces zorgvuldig wordt uitgevoerd. Verdichting vraagt echter om aandacht voor communicatie, de financiële haalbaarheid en de impact op bewoners en omwonenden. Met de juiste voorbereiding en aanpak kan woningverdichting een belangrijke oplossing zijn voor de invulling van de woningbehoefte.
